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Fiscalidad

Quien Compre Una Casa Okupada O Una VPO Evitará El Famoso Valor De Referencia Catastral

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Desde el pasado 1 de enero de este año quien compre una vivienda usada debe tributar en el ITP conforme al nuevo valor de referencia de Catastro y no conforme al valor real de compra del inmueble, es decir, por un valor mayor en la mayoría de las ocasiones. Sin embargo, los contribuyentes que adquieran una casa okupada o una vivienda de protección oficial podrían estar exentos de tributar por este nuevo valor impuesto por el Ministerio de Hacienda en algunos casos.

La llegada del nuevo valor de referencia de Catastro ha supuesto un auténtico quebradero de cabeza para los compradores de viviendas de segunda mano. Y es que a partir de ahora están obligados a tributar en el ITP por el valor de referencia, y no por el valor por el que hayan adquirido el inmueble tanto tras la compra de un inmueble okupado como de una VPO.

En concreto, la Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, no hace excepciones y obliga a los compradores de una vivienda de protección oficial a someterse al valor de referencia de Catastro, mediante resolución V0298-22, de 17 de febrero, pese a que el valor ya está limitado oficialmente. En dicha resolución, el órgano directivo afirma que “presuponiendo la vigencia del régimen de vivienda protegida que le sea aplicable, la vivienda a que alude el consultante no deberá tener un valor de referencia superior al precio máximo de venta fijado administrativamente, ya que este sería su valor de mercado y el valor de referencia no puede superar el valor de mercado.”

No obstante, Tributos en esta misma resolución señala que en caso de que el valor de referencia de Catastro fuera superior al precio máximo de venta fijado por la Administración, el comprador podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación tal y como establece el artículo 10 de la ley que regula el ITP.

Qué pasa cuando la vivienda comprada no tiene un valor de referencia asignado

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que es posible que la vivienda comprada con okupas o de protección oficial no cuente con un valor asignado por Catastro. En este caso, “el contribuyente está de enhorabuena”, añade el fiscalista.

En el caso del inmueble de protección oficial, los Tribunales consideran que, si se tributa por el valor máximo fijado administrativamente, no podría iniciarse una comprobación de valores. Un ejemplo de ello es la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 21-9-2016 (recurso 15598/2015), citada en la web de Tottributs.

En concreto, afirma el TSJ gallego que “la innecesariedad de comprobación de valores de estas viviendas -cuando el valor declarado coincida con el oficialmente fijado para su venta- ya que estando afectadas estas viviendas de unas limitaciones respecto de su venta, arrendamiento y uso, que influyen en su precio real, para alterar el precio máximo de venta sería necesario eliminar estas limitaciones, las cuales mientras subsistan influyen tanto en el precio de mercado como en el valor intrínseco del bien, por lo que tales viviendas entran en el mercado inmobiliario en condiciones de inferioridad respecto de las de renta libre, por lo que quien adquiere una Vivienda de estas características adquiere un bien siempre de menor valor que el que tendría de no habérsele atribuido esta naturaleza, lo que debe traducirse en que dicha minoración tenga su reflejo en un menor valor a efectos tributario”.

En el caso de inmuebles ocupados, el comprador sí podría recibir una comprobación de valores. Y, frente a dicha comprobación, podrá oponerse atacando el propio método de comprobación utilizado por la Administración. “Hay que recordar que el dictamen de peritos o la tasación hipotecaria son los métodos más utilizados, y se anulan frecuentemente en Tribunales”, sostiene Salcedo.

Además, el comprador de una vivienda okupada también podrá alegar la reducción del valor que supone la ocupación ilegal de la casa, tal y como avaló la propia Dirección General de Tributos en la resolución V2716-20, de 4 de septiembre. En relación con esta cuestión, Francisco Jiménez, de AECONOMI, señala que “es una realidad innegable que los inmuebles ocupados ilegalmente se comercializan y venden a precios muy inferiores a los inmuebles libres, no solo por el menoscabo en el derecho de propiedad que supone la imposibilidad de hacer uso del inmueble y el coste económico que puede tener el procedimiento de desocupación sino, especialmente, por la incertidumbre sobre el estado en el que se va a poder recuperar el inmueble.”

Francisco Jiménez aclara que ya hay una norma que estima la diferencia en valor en inmuebles ocupados: en el Real Decreto 1020/93, se establece que las viviendas de renta antigua sufrirán un 30% de reducción del valor catastral. El experto señala que en caso de la ocupación ilegal se debería partir al menos de una reducción similar a esta, en cuanto al análisis del valor fiscal o valor real de los inmuebles.

Las vías para comprar una vivienda okupada o VPO sin tributar por el valor de referencia catastral

En una resolución reciente del pasado 10 de noviembre de 2021, la Dirección General del Catastro enumeró las situaciones en las que no se podrá aplicar el valor de referencia de un bien inmueble:

  • Cuando se trate de inmuebles con un precio de venta limitado por la Administración, como es el caso de la VPO.
  • Cuando se trate de viviendas okupadas y que esto impida la libre disposición de la propiedad por parte del propietario.

Desde AECONOMI recuerdan que “la resolución de 10-11-2021 parece hacer referencia a la norma técnica de cálculo, por lo que sorprende que el ámbito de aplicación del valor de referencia de Catastro, y sus excepciones, no se hayan incluido en la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude, sino que estén en dicha resolución”. Se trata, por ello, de una excepción a la regla general, que ha pasado bastante desapercibida.

Cómo actuar antes de comprar una VPO o una casa okupada

José María Salcedo asegura que es recomendable que antes de comprar la propiedad, se solicite a Catastro un certificado de inexistencia de valor de referencia. Así, se podrá acreditar, según el caso, la situación de ocupación, o la existencia de un régimen de protección oficial sobre la vivienda. También hay que invocar la resolución de 10-11-2021 antes citada, y la improcedencia de que el inmueble tenga asignado un valor de referencia.

No obstante, desde Ático Jurídico recuerdan que la obtención de este certificado podría resultar más sencillo en el caso de que lo que se vaya a adquirir sea una vivienda de protección oficial, en lugar de una vivienda ocupada.

En AECONOMI son de la misma opinión, considerando que “Catastro no puede fijar condiciones transitorias dentro de sus datos catastrales porque le obligaría a estar constantemente verificando que se mantiene dicha condición. Por ello, como el certificado de valor de referencia siempre se emite con fecha de efectos igual o anterior a la fecha actual y cualquier trámite de este tipo no es inmediato no se podría emitir un certificado de inexistencia de valor de referencia en el mismo día de la fecha de efecto.”

Pero ello no quita que dicha circunstancia se pueda acreditar más adelante, al impugnar el valor de referencia, como explicamos en el apartado siguiente.

En el caso de que se pida el certificado de inexistencia de valor de referencia para la adquisición de una vivienda de protección oficial, José María Salcedo considera que “aunque en este caso, Catastro podría escudarse en la posibilidad de que la vivienda pudiera estar ya descalificada cuando se vaya a adquirir, como pretexto para no emitir un certificado de inexistencia de valor de referencia, lo cierto es que, mientras no conste oficialmente la descalificación de la vivienda de protección oficial tras la tramitación administrativa correspondiente, la condición de vivienda de protección oficial con un precio de venta limitado, sería una circunstancia fácilmente acreditable, que sí permitiría la solicitud y obtención de un certificado de inexistencia de valor de referencia con carácter previo a la adquisición del inmueble.”

Qué hacer tras comprar la VPO o una casa okupada

El socio de Ático Jurídico aconseja que una vez comprado el inmueble y tributado en función del valor de referencia en el ITP, el comprador podrá usar igualmente la resolución de Catastro para desvirtuar el valor de referencia. “El contribuyente deberá demostrar, según el caso, la ocupación del inmueble, o el carácter de vivienda de protección oficial, con un valor limitado administrativamente. Y consideramos que será necesario que Catastro justifique, por qué estos inmuebles tienen asignado un valor de referencia, a pesar de estar entre los que, según la resolución de 10-11-2021, pueden no tenerlo”, añade.

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Las Ayudas De Los Fondos Europeos Al Autoconsumo Y El Almacenamiento No Tributarán En El IRPF

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El Congreso ha aprobado este jueves, con el voto en contra del Gobierno, eximir de la tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) las ayudas recibidas en los programas de autoconsumo y almacenamiento con fuentes de energía renovable y sistemas térmicos a través de renovables previstas en los fondos europeos.

Así, la Cámara Baja ha incluido esta enmienda, impulsada por el PDeCAT, en el proyecto de ley para el impulso de la rehabilitación de viviendas dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que este jueves se somete a sus últimas votaciones antes de su aprobación y envío al Senado.

La propuesta del PDeCAT, recogida por Europa Press, contempla ampliar el artículo dedicado a las deducciones previstas en el IRPF para no integrar las ayudas concedidas para la ejecución de programas relacionados con el autoconsumo y el almacenamiento y la instalación de sistemas térmicos de energía renovable.

Para su aprobación han hecho falta hasta tres votaciones, ya que las dos primeras acabaron en empate tras votar a favor el PP, Vox, Ciudadanos, Junts, el PDeCAT, Más País-Equo y Foro Asturias; mientras que el PSOE, Unidas Podemos, el PNV y Teruel Existe han votado en contra; y Esquerra Republicana, EH-Bildu y Compromís se han abstenido.

En la tercera votación ya ha ganado el ‘sí’ después de que la mitad de la bancada de Esquerra Republicana se pasara de la abstención al voto a favor. No ha sido la única ‘deserción’ en el voto, ya que Inés Sabanés, de Más País, ha intentado volcar la votación del lado del Gobierno (pasando del voto favorable al ‘no’) y la exdiputada de Unidas Podemos Meri Pita ha hecho lo contrario, pasando del ‘no’ a la abstención.

Unidas Podemos sigue con un diputado menos por no cubrir la vacante dejada por Alberto Rodríguez tras ser condenado por el Supremo. Y el PSOE ha perdido un voto a último hora al tener que abandonar el congreso la exvicepresidenta Carmen Calvo tras enterarse en el hemiciclo del fallecimiento de su hermano Francisco.

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Declaración De La Renta: Guía Básica Sobre Cómo Tributa La Vivienda

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Es primavera  y no todo van a ser flores y paseos campestre: también toca hacer la Declaración de la Renta. Vamos a contarte todo lo que tienes que tener en cuenta para la Declaración relacionado con tu vivienda: si has heredado una, si la tienes alquilada, si tienes una segunda residencia, qué novedades hay… Y, como hay tantísima casuística y queremos que todo te quede megaclaro, haremos dos entregas, para analizar todos los vericuetos del asunto.

Nos lleva de la mano Eloy García, manager de People Advisory Services, PAS, de EY.

Lo primero, ojo, que este año hay alguna novedad: por ejemplo, nuevas deducciones por reformas que tienen que ver con eficiencia energética. Lo veremos más adelante.

Vamos con ello: un inmueble puede tributar de tres formas diferentes, “Por imputación de renta, por rendimientos procedentes del alquiler y por ganancia patrimonial”, explica García. Es decir, vas a tener que rendir cuentas a Hacienda si por ejemplo vendes tu vivienda (ganancia patrimonial), o si la alquilas o si, sin tenerla alquilada, no es tu vivienda habitual (lo que viene a ser una segunda residencia, por imputación de renta).

Y un detalle importante: “ Un contribuyente que es residente fiscal en España tributa por sus rendimientos de fuente mundial, por lo que deberemos atender a sus inmuebles no solo en España sino también en el extranjero”, así que sí, esa casita que tienes en el Algarve también hay que meterla en la Declaración.

Como tributa la segunda vivienda en el IRPF: Imputación de renta

“Una segunda vivienda, por el mero hecho de tenerla a tu disposición, genera una renta imputada: 1,1% o 2% del valor catastral dependiendo de si ha estado revisado en los últimos 10 ejercicios, por el porcentaje de participación y por los días en propiedad. Si el inmueble está en el extranjero, al no tener valor catastral, se tomará el 50% del valor de adquisición, y el 1,1%. Esto es así siempre que se tenga el derecho de uso del inmueble, por lo que la nuda propiedad no genera imputación de rentas”, aclara García. Estos rendimientos van a la base imponible general, el impacto es como si fueran mayor salario. Tipo: 19% al 47%. Ojo: los terrenos rústicos no generan imputación.

Cómo tributa el alquiler en la declaración de la renta

 “Se tributa por la diferencia entre el ingreso recibido y los gastos asociados al alquiler”, comenta García. ¿Cuáles son esos gastos? Anota porque hay varios: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad de vecinos, reparaciones y conservación (no mejoras), agencia inmobiliaria, seguros, suministros pagados por el propietario, amortización del inmueble… Solamente la parte del tiempo que esté alquilado.

“En cuanto al gasto de amortización, éste se corresponde al 3% del valor de construcción del inmueble, tomando el mayor de los dos siguientes: valor de adquisición o valor catastral. Hacienda ha indicado que, en el caso de la herencia o donación, el valor de adquisición es cero (solo los gastos asociados), por lo que casi siempre tomaremos el valor catastral. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha indicado que debe usarse el valor de la escritura de Herencia (el valor utilizado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD). El programa de la AEAT (renta web) no lo permitiría”, añade.

A tener en cuenta que si el inmueble está alquilado para uso de vivienda habitual, hay una reducción del 60% sobre el rendimiento neto (o sea, se tributa por el 40%). Los sistemas de alquiler temporal tipo Airbnb no tienen esta reducción.

“Ojo, si los gastos son cuestionados por Hacienda y no justificados o si no se ha declarado el alquiler, en una declaración paralela tras el proceso de gestión o inspección, no se podrá aplicar la reducción del 60%”, detalla García.

¿Y si tienes alquilada tu casa a un familiar? 

Se contempla hasta tercer grado de consanguinidad. “Si el inmueble está alquilado a un familiar por un precio reducido tendrá que tributar mínimo como una imputación de renta”, aclara. O sea, como de forma similar a que si fuese segunda residencia.

Inquilinos que no pagan: ¿se tributa?

Y, ¿qué pasa si el inquilino no paga? ¿Hay que tributar igualmente? Pues lamentablemente, sí: “Si el inquilino no te paga tienes que tributar igualmente. Al menos para los ejercicios 2020 y 2021 se ha reducido de 6 a 3 meses para deducirte los saldos de dudoso cobro, siempre y cuando se haya iniciado el procedimiento de desahucio. Si te pagasen más adelante deberás declarar el ingreso en el momento en que te lo pagan, asociado a ese ejercicio. Estos rendimientos también van a la base imponible general, el impacto es como si fueran mayor salario. Tipo: 19% al 47%.”

Y añade: “Podrían considerarse actividad económica si se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para desarrollar esa actividad. Si el inmueble está subarrendado, tributa como capital mobiliario, pero también va a la base general, como si fueran mayores rendimientos del trabajo”, explica García.

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Cómo tributa en la renta la venta de un inmueble

Ganancia patrimonial: “Si el inmueble se vende tributará por la diferencia entre el valor de venta (precio de venta menos gastos asociados a la venta) y el valor de adquisición (precio de adquisición más los gastos asociados a la venta). Estos rendimientos van a la base del ahorro y tributan del 19% al 26%”, dice el experto de EY.

Ojo: podrías librarte de tributar si lo que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra de otra casa: “Se puede aplicar esta exención aunque la nueva vivienda se adquiera mediante una hipoteca. El plazo de reinversión en principio es de 2 años, aunque el Tribunal Supremo acaba de decir que se puede aplicar aunque hayan superado los 2 años si la vivienda está en construcción y tarda más de 2 años en ser su vivienda habitual”, aclara.

Cuidado: si se vende el usufructo pero se conserva la nuda propiedad, no se puede aplicar la exención.

Más excepciones: “Si no es la vivienda habitual, los mayores de 65 años pueden no tributar por la ganancia si reinvierten el dinero obtenido en una renta vitalicia. Si uno de los cónyuges es menor de 65 años, solo puede aplicarse la exención el mayor de 65 años por su 50%. La cantidad máxima cuya reinversión en la constitución de rentas vitalicias dará derecho a aplicar la exención será de 240.000 euros y la renta vitalicia deberá constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión”.

Pero, ¿qué pasa si vendes y no has ganado sino perdido dinero? “Si hay pérdida ésta puede compensar otras ganancias obtenidas en el mismo ejercicio (provenientes de fondos, acciones, otros inmuebles…). Si aun así sigue habiendo exceso de pérdida compensable, se compensará con rendimientos de capital mobiliario, con un límite del 20% de dichos rendimientos. Y si sigue habiendo exceso, se podrá compensar en los 4 años siguientes en ese mismo orden: primero otras ganancias patrimoniales y luego rendimientos del capital mobiliario”.

Novedades para esta Renta

Y vamos ahora con las novedades que dijimos, las deducciones por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas (son deducciones de cuota). “A partir del 6 de octubre de 2021 se aprueban tres nuevas deducciones temporales por obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda habitual del arrendatario, y en los edificios residenciales. Se acredita a través de certificado de eficiencia energética”, explica. Las deducciones van entre el 20% y el 60%: “El 20% de las obras realizadas desde esa fecha y hasta finales de este año para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración. El 40% de las cantidades satisfechas por las obras realizadas durante dicho período para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable. Además, los propietarios de viviendas ubicadas en edificios de uso predominante residencial en el que se hayan llevado a cabo obras de rehabilitación energética desde esa fecha y hasta finales de 2023, pueden deducir el 60% de las cantidades satisfechas”.

Sin embargo, la subvención para eficiencia energética concedida por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana no solo hará que este importe no forme parte de la base de la deducción, sino que además será una ganancia patrimonial que va a la base general.

A tener en cuenta en la declaración de la renta 2021-2022

“Los no residentes solo tributan por sus rentas en España. Para los no residentes, no existe vivienda habitual, por lo que todas las viviendas (en España) generan imputación de rentas. Solo los residentes en un país miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo pueden aplicar gastos deducibles en los rendimientos del alquiler. No se puede aplicar la reducción del 60% ya que los no residentes no pueden aplicar reducciones al tener un tipo fijo: tipo general del 24% y tipo reducido del 19% para rendimientos relacionados con el ahorro y también para contribuyentes en un país miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo”, comenta el experto de EY.

Impuesto sobre el Patrimonio

“Los inmuebles, tanto el usufructo como la nuda propiedad deben ser contemplados para el Impuesto sobre el Patrimonio. Sin embargo, la vivienda habitual está exenta en un importe máximo de 300.000 Euros. Se tomará el mayor de los siguientes 3 valores: el valor catastral, el valor de adquisición o el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.

Para inmuebles adquiridos a partir de enero de 2022, se tomará el nuevo valor de referencia como valor determinado o comprobado por la Administración, que se introdujo en la reforma fiscal aprobada el pasado mes de julio (también para ISD y AJD)”, finaliza el experto.

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Las Devoluciones De La Plusvalía A Los Contribuyentes Atascan Los Ayuntamientos

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Las devoluciones masivas de la plusvalía, seis meses después de la sentencia del Constitucional que tumbaba este impuesto cuando se vendía a pérdida, están colapsando a muchos ayuntamientos, según la Asociación Nacional de Inspectores de Hacienda Pública Local (ANIHPL). Pese a que el Gobierno puso en marcha una reforma exprés del tributo, estos funcionarios denuncian la externalización por parte de los consistorios de los servicios de inspección de los tributos locales.

Durante la celebración de la jornada “Una visión de la reforma fiscal desde la óptica de la Hacienda Local”, organizada conjuntamente por la Asociación Nacional de Inspectores de Hacienda Pública Local (ANIHPL) y la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE), los inspectores locales han manifestado  las devoluciones masivas por parte de casi todos los ayuntamientos de lo cobrado indebidamente por la plusvalía, tras la reciente declaración de inconstitucionalidad del impuesto, llevada a cabo mediante sentencia número 182/2021, de 26 de octubre, dictada por el Tribunal Constitucional.

Los expertos de Ático Jurídico recuerdan que todos aquellos que vendieron antes del 10-11-2021, y reclamaron la devolución de la plusvalía antes del 26-10-2021, recuperarán previsiblemente lo pagado.

Pese a que el Gobierno modificó el impuesto, a través del Real Decreto-Ley 26/2021, con efectos desde el 10 de noviembre de 2021, casi seis meses después muchos de los ayuntamientos no han sido capaces de adaptarse a la nueva norma.

Desde ANIHPL destacan que “de facto se está produciendo una amnistía fiscal” por la decisión del Constitucional de no hacer del fallo retroactivo. PP y Vox ya han acudido al TC para iniciar un recurso de inconstitucionalidad contra la nueva plusvalía del Gobierno de Pedro Sánchez.

Los inspectores locales también denuncian que los consistorios siguen externalizando los servicios de Inspección de los tributos locales hacia entidades privadas argumentando falta de medios del personal funcionario.

Los expertos aseguran que los tributos locales e mueven en una inseguridad jurídica permanente, y lo mismo que le ha ocurrido a la plusvalía, le puede pasar al Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), al Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica (IVTM) o al de Actividades Económicas (IAE).

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