La inmobiliaria gallega Fadesa anunciaba en septiembre de 2004 un enorme proyecto en el municipio de L’Aldea (Tarragona, 4.600 habitantes) de más de 1.300 viviendas que se proponía empezar a vender sobre plano solo tres meses después de comunicarlo a bombo y platillo. En plena burbuja, varios inversores –entre ellos algunos bancos— incluso se hicieron con paquetes de pisos para luego revender por su cuenta. Más de dos décadas después, lo que fue un campo de melocotoneros sigue ocupado por edificios a medio levantar, con calles y farolas rodeadas de arbustos. Tras varios intentos fallidos de reactivar el proyecto, el alcalde del municipio, Xavier Royo, explica que un promotor local por fin está dispuesto a hacerse cargo de él. “Es un grupo que quiere construir y no especular con esos terrenos. Por ahora, estamos hablando y negociando con ellos para desencallar el proyecto”, asegura. Se llegó a pensar en darle otro uso, como el logístico. Pero al final se optó por un proyecto residencial más modesto. “La crisis de la vivienda actual nos hace pensar que ahora construir vivienda tiene sentido”, añade.
Los restos del naufragio en L’Aldea de Martinsa-Fadesa, que todavía hoy es el mayor concurso de acreedores del país, son solo una muestra de lo que ha ocurrido con muchos terrenos que se activaron durante la burbuja de comienzos de siglo. Muchos de esos solares pasaron a entidades, bancos y fondos sin capacidad o interés para seguir construyendo. Otros forman parte de los bancos públicos de suelo que poseen los ayuntamientos. Son hoy propiedad de lo que el economista y experto inmobiliario Ignacio Ezquiaga denomina “manos muertas”, en referencia a las propiedades de la Iglesia o instituciones que no circulaban y fueron desamortizadas en el siglo XIX. En un artículo elaborado para Círculo cívico de opinión, Ezquiaga señala que en todo el país hay suelo en estado avanzado de desarrollo urbanístico para siete millones de nuevas viviendas. De esos terrenos, tres millones están en zonas urbanas, mientras que 1,5 millones se hallan en las 15 principales áreas metropolitanas, entre las que están Madrid, Barcelona, Valencia o Zaragoza. Y esos suelos siguen vacíos, algunos casi aparcados, en un momento de muy elevada demanda que ha llevado a otra escalada de precios.
El sector inmobiliario viene quejándose de que no hay solares finalistas para construir, lo cual impide cubrir el déficit de 700.000 viviendas que, según el Banco de España, generado por el aumento de población. El informe de Ezquiaga, sin embargo, concluye que hay mucho suelo potencial que podría albergar promociones pero que permanece paralizado. Es decir, existen “cuellos de botella” que rompen la cadena de transformación del suelo en viviendas. “Si observamos su estatus urbanístico, vemos que esos terrenos llevan bloqueados más de dos décadas. Y eso nos sugiere que no se trata de una situación coyuntural, sino más bien estructural. Por eso he utilizado ese concepto histórico de las manos muertas”, sostiene el economista. Si toda esa bolsa de suelo sigue atascada pese a la enorme presión del mercado es, entre otros motivos, por la fragmentación de la propiedad o la falta de financiación.
El 30% de esos terrenos, según Ezquiaga, son propiedad de los ayuntamientos y proceden de las cesiones obligatorias de los promotores. Y pese a que deberían albergar vivienda de protección oficial (VPO), muchos consistorios han decidido venderlos para obtener beneficios extra, destinarlos a servicios dotacionales o simplemente abandonarlos. “Muchos no tienen capacidad para crear un promotor local o hallar un privado que acepte esas rentabilidades”, explica. Los promotores inmobiliarios coinciden en que muchos consistorios no tienen recursos para sacarlos adelante. “Hay muchos que intentan hacer una concesión, pero carecen de dinero para la licitación. Otros buscan una colaboración público-privada para desatascarlos, pero no todos son atractivos para las empresas”, explica director gerente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Alfredo Díaz-Araque.
El 70% restante de suelo está en manos privadas, que también pueden tener sin desarrollar terrenos que debían destinarse a VPO. En total, el autor estima que en toda España quedaron hasta dos millones de casas congeladas a medida que el mercado se desmoronaba a finales de la primera década de los 2000 y las promotoras quebraban. Pasaron a manos de la Sareb, fondos de inversión o privados que no los han movido: primero, por la falta de demanda; después, porque los precios se han disparado y su viabilidad económica se ha visto comprometida. “Hay demanda para esos suelos, pero a un precio más elevado del que les permitiría obtener financiación y más alto del que les facilitaría hacer viviendas asequibles”, sostiene Ezquiaga. L’Aldea no es el único municipio de Tarragona que sufrió los estragos de la crisis. A 13 kilómetros, quedaron suelos y edificios sin acabar en Deltebre (Tarragona, 11.900 habitantes). Su teniente de alcalde encargado, Andreu Curto, explica que el Ayuntamiento ha promovido una modificación del planeamiento que permita reactivar la construcción de 25 bloques de viviendas que quedaron varados por la crisis y que podrían sumar 400 viviendas. “La emergencia por la que pasamos nos indica que esos pisos son necesarios. Además, debemos resolver ya los problemas de imagen, seguridad y salubridad que nos supone tener esos edificios a medias”, cuenta Curto. Las cicatrices de los excesos de esa época van más allá, y se ven a lo largo y ancho del Mediterráneo, de L’Ametlla de Mar (Tarragona) hasta Carboneras (Almería).
La fallida ley del Suelo
Esos suelos en manos de la Sareb, fondos especializados que buscan altas rentabilidades –como Blackstone, Cerberus o LoneStar— o de gestores de activos —como Intrum o Aliseda— tampoco llegan a los promotores, que son quienes tienen los medios para desarrollarlos. Las inmobiliarias achacan ese obstáculo, en buena medida, a la falta de financiación. Antes del estallido de la burbuja del ladrillo, los bancos daban préstamos para comprar terrenos. Ya no. “Como los desarrollos se hacen a pulmón, los promotores buscan sobre todo suelos bien situados que estén ya casi preparados. Es más difícil que se arriesguen en terrenos que todavía requieran tiempo”, explica Díaz-Araque. Y añade que a ello no contribuye que el Congreso no haya sacado adelante una ley del Suelo sobre la que creen que hay consenso técnico. Ese proyecto buscaba aportar seguridad jurídica, evitando que años de tramitación urbanística quedasen en papel mojado por errores técnicos menores.
Josep Roca Cladera, profesor de la Universidad Politécnica de Cataluña (UPC) e investigador del Centro de Política del Suelo y Valoraciones, estudió ampliamente la cuestión durante los años de la burbuja —cuando también abundaban en el sector las quejas por la falta de suelo— y es contundente: “Nosotros nos centramos en la región metropolitana y en Cataluña y llegamos a la conclusión de que no es cierto, no falta suelo”. Roca Cladera, además, recuerda que las estadísticas de Eurostat, la oficina estadística de la Comisión Europea, arrojan que España es el país de la Unión Europea con más suelo disponible para urbanizar. “No se puede achacar el encarecimiento de la vivienda a la falta de suelo”, concluye. “Está claro que si se construyesen de golpe esos tres millones de pisos que podrían levantarse en zonas urbanas los precios se hundirían de golpe”, sostiene Ezquiaga. Pero los promotores ven complicado que esa historia pueda ocurrir, puesto que requerirían un capital, una mano de obra y unos suministros que ahora no vislumbran.
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